Baubewilligungsansuchen
Um eine Baubewilligung ist anzusuchen für
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den Neu-, Zu- oder Umbau von Gebäuden
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die Errichtung oder die (einem Umbau gleichkommende) Änderung von Bauten, die geeignet sind, schädliche Umwelteinwirkungen herbeizuführen oder das Orts- und Landschaftsbild zu stören, die wesentliche Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder sonstigen Bauten (soweit die Festigkeit tragender Bauteile, der Brandschutz usw.) berührt wird oder schädliche Umwelteinwirkungen zu erwarten sind
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den Abbruch von Gebäuden, soweit sie an der Nachbargrundgrenze mit anderen Gebäuden zusammengebaut sind.
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die Anbringung oder Errichtung von Antennenanlagen mit mehr als drei Meter Höhe einschließlich eines allfälligen Antennenmastes nach bestimmten Voraussetzungen.
Um die Baubewilligung ist bei der zuständigen Gemeinde (Magistrat) unter Anschluss der Baupläne (= Baubeschreibung mit allen baulichen und technischen Einzelheiten des Bauvorhabens einschließlich der Ver- und Entsorgung, Energieverbrauch usw.) anzusuchen (Formular beim Gemeindeamt). Der Bauplan für den Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden darf nur von einem befugten Planverfasser (Architekt, Zivilingenieur, Baumeister) erstellt werden.
Der Baubewilligungsantrag und die Baupläne werden von der Baubehörde einer Vorprüfung unterzogen. Es wird z. B. geprüft, ob für das Baugrundstück eine Bauplatzbewilligung vorliegt, ob das Bauvorhaben dem Flächenwidmungs- bzw. Bebauungsplan entspricht und ob nicht zwingende Bauvorschriften (wie Mindestabstände zu den Grundgrenzen, Gebäudehöhe, Garagen oder Abstellplätze, ...) verletzt werden. Trifft das nicht zu, wird die mündliche Bauverhandlung an Ort und Stelle ausgeschrieben – oder aber die Bauverhandlung entfällt unter bestimmten Voraussetzungen!
Es wird benötigt:
- Formular "Ansuchen um Baubewilligung",
- Bauplan in 3-facher Ausfertigung,
- Baubeschreibung in 3-facher Ausfertigung
- ein Verzeichnis der Nachbarn (Nachbargrundstücke)
- der Wasserbefund bei Wohnhäusern (über eine einwandfreie Trinkwasserversorgung)
- die Zustimmung des Grundeigentümers (der Miteigentümer, sofern der Bauwerber nicht Alleineigentümer des Grundstückes ist)
- ein Grundbuchsauszug
Gebühren: Ansuchen € 13,20; Pläne je nach Ausgestaltung zwischen € 3,60 und € 21,80; Baubeschreibung € 3,60
Bauverhandlung
Zur Bauverhandlung, welche an Ort und Stelle (auf dem Bauplatz) abgehalten wird, müssen von der Baubehörde die „Parteien" – das ist der Bauherr, der Grundeigentümer (wenn der Bauherr nicht selbst Eigentümer ist) und die Nachbarn – der Planverfasser, der Bauführer und die zuständige Straßenverwaltung geladen werden. Bei der Bauverhandlung ist das Bauvorhaben eingehend zu erklären und zu erörtern und vom Bausachverständigen auf seine Übereinstimmung mit den Bauvorschriften zu überprüfen. Der Bauplan, der der Bauverhandlung zu Grunde liegt, erhält von der Baubehörde einen diesbezüglichen Vermerk.
Wer ist Nachbar?
Nachbarn sind bei Wohngebäuden einschließlich der zugehörigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge sowie der allenfalls vorgeschriebenen Neben- und Gemeinschaftsanlagen - jene Eigentümer und Miteigentümer (daher z. B. nicht die Mieter oder Pächter) der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höchstens 10 Meter entfernt sind. Bei allen anderen Bauvorhaben, die Eigentümer und Miteigentümer der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höchstens 50 Meter entfernt sind. Die Stellung als Nachbar besteht besteht jedoch jeweils nur unter der Voraussetzung, dass diese Personen durch das Bauvorhaben voraussichtlich in ihren subjektiven Rechten beeinträchtigt werden können.
Die Nachbarn besitzen das Recht, bei der Bauverhandlung Einwendungen hinsichtlich der einzuhaltenden Abstände von den Nachbargrenzen, der Gebäudehöhe und der vom Nachbargrundstück bzw. dem Bauvorhaben ausgehenden Einwirkungen (Lärm, Geräusche, Gerüche usw.) zu erheben. Können diese Einwendungen auf gütlichem Wege mit dem Bauherrn nicht beigelegt werden, so hat darüber die Baubehörde zu entscheiden. Dies bedeutet aber sehr oft einen Rechtsmittelzug bis zur Aufsichtsbehörde (Landesregierung) oder noch weiter und ist daher mit unangenehmen Verzögerungen des Baubewilligungsverfahrens und somit des Baubeginns verbunden. Letztlich ist das gute Einvernehmen mit den Nachbarn auch ein entscheidender Faktor für das weitere Nachbarschaftsverhältnis.
Nicht zu den zulässigen Nachbareinwendungen zählen z. B. Befürchtungen über die Störungen der bisherigen Aussicht, Wegnahme von Licht und Sonne, Entwertung des Nachbargrundstückes usw.
Entfall der Bauverhandlung („vereinfachtes Baubewilligungsverfahren")
Nach der Oö. BauO ist es möglich – ohne Bauverhandlung – zur Baubewilligung zu kommen. Voraussetzung dafür ist, dass die Nachbarn (die Straßenverwaltung ist kein Nachbar) auf dem von einem befugten Planverfasser erstellten Bauplan schriftlich ihre Zustimmung zum Bauvorhaben erteilt haben; dieser Bauplan wird der Baubehörde vorgelegt. Die Baubehörde kann dann die Baubewilligung ohne Durchführung der Bauverhandlung erteilen (Zielsetzung: höchstens 3 Wochen ab Einreichung!).
Nachdem die Nachbarn mit ihrer Zustimmungserklärung gleichzeitig einen Rechtsmittelverzicht abgeben, kann die Baubewilligung außerdem nicht nachträglich bekämpft werden. Der Bauherr sollte daher bemüht sein, diese Möglichkeiten zu nutzen und vor der Einreichung des Bauplanes die Nachbarn über seine Planungen und Absichten eingehend zu informieren, um zur Zustimmungserklärung zu kommen. Ein gutes Nachbarschaftsverhältnis ist auch für später kein Nachteil!
Baubewilligungsbescheid
Nach der Bauverhandlung – sofern nicht die Bauverhandlung durch die Nachbarzustimmung entfällt – hat die Baubehörde den Baubewilligungsbescheid zu erlassen. In diesem Bescheid wird das Bauvorhaben laut vorgelegten Bauplänen bewilligt (oder aber – wenn das Bauvorhaben den Bauvorschriften nicht entspricht – die Baubewilligung „versagt"). Im Baubewilligungsbescheid werden eine ganze Reihe von bautechnischen Auflagen und Bedingungen vorgeschrieben, welche bei der Bauausführung und bei der Benützung des Gebäudes einzuhalten oder der Baubehörde anzuzeigen sind. Wurden bei der Bauverhandlung von Nachbarn Einwendungen erhoben, so hat der Baubewilligungsbescheid auch hierüber eine Entscheidung (Abweisung oder Berücksichtigung) zu enthalten.
Auch im „vereinfachten Baubewilligungsverfahren" gibt es den Baubewilligungsbescheid – allerdings wesentlich früher als nach einer Bauverhandlung; zudem kann dieser Bescheid von den Nachbarn nicht angefochten werden.
Nach dem Eintritt der Rechtskraft des Baubewilligungsbescheides (d.h., wenn innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung kein Rechtsmittel eingebracht wurde) hat die Baubehörde den Bauplan mit dem Bewilligungsvermerk zu versehen und zumindest eine Ausfertigung dem Bauherrn zurückzustellen. Dem Baubeginn steht damit nichts mehr im Wege.
Die Baubewilligung erlischt innerhalb von 3 Jahren, wenn nicht innerhalb dieser Zeit mit der Bauausführung begonnen worden ist. Wurde zwar innerhalb der dreijährigen Frist mit der Bauausführung begonnen, so erlischt die Baubewilligung weiters auch dann, wenn das Bauvorhaben nicht innerhalb von 5 Jahren nach Beginn der Bauausführung fertiggestellt und die Fertigstellung der Baubehörde angezeigt worden ist. Über Antrag des Bauherren sind diese Fristen durch die Baubehörde allerdings „angemessen" zu verlängern.
Baufreistellung
Das Ende der Bauausführung muss der Bauherr der Baubehörde schriftlich anzeigen. In Oberösterreich ist daher bei Kleinhausbauten (=Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Geschossen über dem Erdboden und einem ausgebauten Dachraum mit insgesamt höchstens 3 Wohnungen) die früher notwendige Benützungsbewilligung (auch „Kollaudierung") weggefallen, ebenso eine Befundvorlage. Der Bauherr teilt der Baubehörde lediglich schriftlich mit , dass er das Bauvorhaben (oder bestimmte Gebäudeteile, die selbständig benützbar sind) fertiggestellt hat. Mit der Baufertigstellungsanzeige übernimmt er aber gegenüber der Baubehörde die Verantwortung dafür, dass das Bauvorhaben den Bauvorschriften entsprechend und fachtechnisch ordnungsgemäß ausgeführt wurde.
Nach Ablauf von 8 Wochen, gerechnet ab der Einbringung der Anzeige kann das Wohngebäude (bzw. selbständige Teile) bezogen und benützt werden. Die Baubehörde hat die Benützung dann zu untersagen, wenn die bauliche Anlage ohne Baufertigstellungsanzeige bereits benützt wird, bewilligungspflichtige Planabweichungen vorgenommen wurden oder Baumängel hervorkommen, die einer ordnungsgemäßen Benützung entgegenstehen.
Bauausführung
Der Baubeginn, das ist der Tag, an dem mit Erd- und Bauarbeiten begonnen wird, darf erst dann erfolgen, wenn der Baubewilligungsbescheid rechtskräftig geworden ist (Bewilligungs- bzw. Baufreistellungsvermerk auf dem Bauplan). Der Bauherr hat sich zur Ausführung der Bauvorhabens eines gesetzlich befugten Bauführers (Baumeister, Zivilingenieur für Bauwesen usw.) zu bedienen. Der Bauführer sowie auch ein Wechsel des Bauführers ist der Baubehörde unverzüglich zur Kenntnis zu bringen. Der Bauführer hat nämlich verschiedene gesetzliche Pflichten: Er haftet für die Tauglichkeit der verwendeten Baustoffe und Konstruktionen, für die erforderlichen Sicherheitsvorkehrungen bei der Bauausführung und überhaupt für die Einhaltung aller Vorschriften, die mit der Bauausführung zusammenhängen. Die daraus resultierende Verantwortlichkeit des Bauführers besteht allerdings nur gegenüber der Baubehörde; die zivilrechtliche Haftung für die ordnungsgemäße Bauführung (z.B. für Verteuerung auf Grund von Baumängeln) gegenüber dem Bauherrn bleibt hievon unberührt
Der Bauführer hat der Baubehörde den Zeitpunkt der Baubeginns anzuzeigen. Er hat auch anzuzeigen, dass er – aus welchen Gründen immer – die Bauführung zurücklegt oder ihm die Bauführung durch den Bauherrn entzogen worden ist. Bis zur Bestellung eines neuen Bauführers ist die weitere Bauausführung einzustellen; sind Sicherheitsvorkehrungen (für die weitere Bauausführung) notwendig, so sind diese Maßnahmen durch den bisherigen Bauführer zu veranlassen. Der neubestellte Bauführer hat vor der Weiterführung der Bautätigkeit den bewilligten Bauplan bei der Baubehörde zu unterschreiben.
Als Bauführer im Sinne der Bauordnung gilt derjenige, der das Bauvorhaben als Ganzes oder in Teilen (Bauabschnitte) über Auftrag des Bauherrn als Unternehmer ausführt oder die Bauaufsicht über die durch Eigenleistungen des Bauherrn erbrachten Arbeiten (einschließlich der sogenannten „Nachbarschaftshilfe") führt oder das Bauvorhaben nicht selbst ausführt, sondern durch (gesetzlich dazu) befugte Personen ausführen lässt.
Rohbaubestätigung
Um einen Antrag auf Wohnbauförderung stellen zu können muss eine Rohbaubestätigung von der Gemeinde ausgestellt werden.
Baufertigstellungsanzeige
Das Ende der Bauausführung muss der Bauherr der Baubehörde schriftlich anzeigen. In Oberösterreich ist daher bei Kleinhausbauten (=Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Geschossen über dem Erdboden und einem ausgebauten Dachraum mit insgesamt höchstens 3 Wohnungen) die früher notwendige Benützungsbewilligung (auch „Kollaudierung") weggefallen, ebenso eine Befundvorlage. Der Bauherr teilt der Baubehörde lediglich schriftlich mit , dass er das Bauvorhaben (oder bestimmte Gebäudeteile, die selbständig benützbar sind) fertiggestellt hat. Mit der Baufertigstellungsanzeige übernimmt er aber gegenüber der Baubehörde die Verantwortung dafür, dass das Bauvorhaben den Bauvorschriften entsprechend und fachtechnisch ordnungsgemäß ausgeführt wurde.
Nach Ablauf von 8 Wochen, gerechnet ab der Einbringung der Anzeige kann das Wohngebäude (bzw. selbständige Teile) bezogen und benützt werden. Die Baubehörde hat die Benützung dann zu untersagen, wenn die bauliche Anlage ohne Baufertigstellungsanzeige bereits benützt wird, bewilligungspflichtige Planabweichungen vorgenommen wurden oder Baumängel hervorkommen, die einer ordnungsgemäßen Benützung entgegenstehen.
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